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Immobilienpreise und Mieten steigen momenten. Das ist ein sensibles Streitthema. Geschäftemacher mischen mit. foto mb

Der Spot ist ein Hinkucker. Minuten vor der Tagesschau macht eine Firma namens „Exporo“ die Zuschauer “heiß” auf Immobilien. Sechs Prozent Rendite seien zu verdienen; ab 500 Euro. So lautet die Ansage. Die Prüfung sagt etwas Anderes.

Die „Exporo Berlin GmbH“ bietet aktuell ein Anleihe-Wertpapier an, das fünf Jahre lang ein Prozent Zinsen verspricht; pro Quartal, also vier Prozent pro Jahr. Das sind schon mal nicht die im TV-Spot versprochenen sechs Prozent Rendite. Die Schuldner-GmbH hat ein Kapital von 25.000 Euro. Die Anleihe soll insgesamt 2,1 Millionen Euro in die Exporo-Kasse bringen. Der Mindestbetrag beläuft sich nicht nur auf 500 Euro sondern auf 1.000 Euro.

Exporo verspricht sechs Prozent mit einer Wackel-Villa

Das Geld will Exporo in eine – im Foto – sehr schicke Villa in Berlin-Zehlendorf stecken. Wer bis Ende Juni Geld schickt, den locken die Immobilien-Experten mit bis zu 15.000 Flugmailen im bekannten Bonus-Programm „Miles & More“. Exporo liefert weitere Informationen; etwa über die zweitrangige Grundbuch-Absicherung der Anleihe oder über die auf einem Treuhandkonto im Voraus hinterlegte Miete des Villen-Nutzers. Daraus sollen in jedem Fall die Zinsen für die Anleihe gezahlt werden. Die Rückzahlung soll dann z.B. aus einem Verkauf der Villa in fünf Jahren fließen. Die Heizung der Villa wurde nicht voll erneuert, klärt Exporo auf. Das Objekt unweit des Mexikoplatzes haben die Exporo-Strategen kurz vor der Zwangsversteigerung erworben. Möglich, dass der Voreigentümer weitere Renovierungen nicht vornehmen konnte und die “Wackel-Villa” auf anderem Weg nicht los geworden war. Weitere Objekte adressiert Exporo unter „coming soon“; ein „Portfolio in Dresden“ oder z.B. ein „Cityhotel in Leipzig“. Sechs Prozent Rendite soll es auch für die kommenden Anleihen nicht geben, mit denen künftige Exporo-Geldgeber diese Objekte finanzierten sollen.Bis zu 5,5 Prozent werden da in Aussicht gestellt.

Vor fast sechs Jahren verloren gutgläubige Immobilien-Sparer und -Anleger weit mehr als 100 Millionen Euro mit sog. Hypotheken-Anleihen. Die grundbuchrechtlich besicherten Anleihen zahlten anfangs tatsächlich 6,35 Prozent Zinsen. Die Mieteinnahmen aus den erworbenen Objekten reichten aber nicht aus, um die hohen Werbekosten für die Anleihen und die sonstigen “normalen” Ausgaben des Schuldeners zu finanzieren. Verkäufe der Objekte brachten nicht die erhofften Gewinne. Das war vor Jahren, als die Anschaffung von Immobilien noch längst nicht so teuer war wie heute. Es sei denn, man erwarb Problemobjekte wie etwa eine Wackel-Villa.

Immobilienfonds rühmen sich mit drei Prozent Rendite

Selbst Immobilienfonds, die Gelder von Bankkunden im Milliarden-Umfang verwalten, kommen nicht auf sechs Prozent Rendite. In 18 Jahren hat z.B. der “Uni ImmoFonds Deutschland” seinen Anteilwert nicht mal halten können. Anleger bekommen heute nur 92 Euro, wofür sie zu Beginn des Jahres 2000 mehr als 100 Euro bezahlt haben. Die Fondsverwalter rechnen mit einem sehr speziellen Verfahren dank der jährlichen Ausschüttungen eine Rendite von etwa drei Prozent aus. Andere sog. Offene Immobilienfonds haben die Sparer ebenfalls nicht reich gemacht. Der Anteil von „Grundbesitz global“ ist in knapp 18 Jahren um insgesamt zehn Prozent gestiegen. Das zeigt die Tabelle. Jährliche Gewinnausschüttungen eingerechnet kommen die Fondsverwalter hier ebenfalls etwa drei Prozent Rendite. Mehr nicht, obwohl Land auf Land ab die Immobilienpreise und die Mieten steigen; v.a. in den Metropolen.

Gewinne und Dividenden mit Immobilienaktien

Immobilienaktien zeigen ein anderes Bild. Die Tabelle offenbart, dass Käufer heute teilweise mehr als doppelt so hohe Kurse für diese Papiere bewilligen wie vor Jahren. Wer diese Aktien verkauft, hat verloren: Die Dividenden reichen in der Regel für eine gute Rendite. Anders als Offene ImmoFonds investiert z.B. die “Deutsche Wohnen AG” in Wohnhäuser. Die Mieten sind insoweit stabiler als die Mieten, die Fonds aus Büros und Läden bekommen. Die Aktionäre der “Patrizia AG” z.B. besitzen – indirekt – sehr viele Wohnungen in München. Dort sind besonders hohe Mieten zu erzielen. “Vonovia” und “LEG” vermieten Wohnungen in Großanlagen, wo noch nicht so hohe Mieten gezahlt werden. Die aktuellen Mietsteigerungen sind vielfach und vielschichtige Streitthemen. Das muss hier nicht vertieft werden.

01.01.2000 13.06.2018 Plus  /
Immobilien-Fonds Euro Euro  Minus %
Grundbesitz global  1 47,62 52,37 10,0
Deka Immo Global 2 50,00 54,96 9,9
Aachener Grundfonds 74,36 78,37 5,4
Hausinvest 39,49 41,59 5,3
Deka Immo Europa 46,22 46,37 0,3
UniImmo Europa 57,76 55,16 -4,5
Grundbesitz Invest Europa 42,68 39,88 -6,6
UniImmo Deutschland 100,70 92,06 -8,6
Immobilien-Aktien Euro Euro %
Grand City Properties  7 4,65 22,00 373,1
Vonovia 3 17,21 40,74 136,7
LEG Immobilien 6 44,00 94,80 115,5
Adler Real Estate 9,45 14,88 57,5
Deutsche Wohnen 5 26,94 41,05 52,4
Patrizia 4 13,35 17,96 34,5
Hamborner REIT 7,60 9,23 21,4
Alstria Office REIT 8 16,40 12,95 -21,0
ab 31.7.2000 2  ab 29.10.2002 3  ab 17.7.2013 ab 31.3.2006
5  ab 3.7.2006 6  ab 31.1.2013 7  ab 9.1.2013 8  ab 2.4.2007